ASESORÍA PARA VENDEDORES EN PUERTO VALLARTA
Construiste plusvalía aquí.
Así se hace la salida bien.
El mercado de compradores extranjeros en Puerto Vallarta se ha movido significativamente a tu favor. La pregunta ya no es si vender, es cómo llegar a los compradores que pagarán lo que tu propiedad realmente vale.
40–60%
Plusvalía en USD en colonias prime desde 2018
75 días
Secuencia activa para compradores de EE.UU. y Canadá
96%
Ratio promedio precio listado / precio de cierre
$300K–$1.5M
Rango de compradores calificados en pipeline
POR QUÉ LOS LISTADOS FALLAN
La mayoría de los listados no expiran porque el mercado esté mal.
Tres razones por las que una propiedad bien ubicada en PV no cierra, y ninguna de ellas es el mercado.
01
Precio calculado para el comprador equivocado
La mayoría de los comparables locales se basan en compradores locales. Tu comprador es estadounidense o canadiense. Tienen expectativas diferentes, financiamiento diferente y una disposición distinta a pagar por vista al mar, condición llave en mano y rendimiento de renta. Una estrategia de precio basada en demanda local subvalúa tu propiedad frente a los compradores que sí pagarían.
02
Listado donde el comprador no busca
Un comprador calificado de Arizona u Ontario no está navegando portales inmobiliarios mexicanos. Si tu listado solo existe en sitios locales, es invisible para tu mercado. Los compradores que pagarán tu precio se encuentran a través de búsqueda orientada a EE.UU., campañas de email segmentadas y relaciones directas, no listados pasivos locales.
03
La conversación del ISR nunca ocurrió
Más de una transacción ha muerto en la mesa porque el vendedor no supo lo que debía en impuesto sobre ganancias de capital mexicano hasta el cierre. El número se sintió grande, la operación incierta, y el vendedor se retiró. Entender tu posición de ISR antes de listar cambia toda la dinámica. Negocias desde el conocimiento, no desde el miedo.
TU COMPRADOR YA ESTÁ EN EL SISTEMA
Mientras tu propiedad está sin listar, un comprador calificado ya está leyendo sobre Puerto Vallarta.
Ahora mismo, cientos de estadounidenses y canadienses están en una secuencia de email de 75 días que cubre la estructura legal de comprar propiedad en Puerto Vallarta. Descargaron una guía gratuita, confirmaron su interés y han estado leyendo contenido detallado del mercado por semanas.
No son navegantes pasivos. Pidieron más información. Se están educando sobre el mercado que tú conoces desde adentro. Algunos están en tu rango de precio, en tu zona, buscando exactamente lo que tienes.
Esto no es un reclamo vago sobre "red de contactos". Es un sistema documentado de generación de leads con contactos activos, segmentados por nivel de precio y perfil de comprador. Cuando hablemos, te mostraré los números.
“La mayoría de los agentes listan una propiedad y esperan que el mercado la encuentre. Este sistema presenta tu listado a compradores que ya levantaron la mano.”
Schedule the call →LO QUE REALMENTE VAS A RECIBIR
El ISR no es el misterio que la mayoría de vendedores creen.
El impuesto sobre ganancias de capital mexicano es real. También es cuantificable, y para la mayoría de vendedores extranjeros que han mantenido su propiedad varios años, la tasa efectiva es significativamente menor que la estimación de peor caso que llevan en la cabeza.
Dos métodos de cálculo. Pagas el menor.
El notario está obligado por ley a calcular el ISR de dos formas: tasa fija sobre el precio bruto de venta, y el método de ganancia real (precio de venta menos costo original, ajustado por mejoras e inflación). Para la mayoría de vendedores extranjeros con documentación de su compra original, el método de ganancia real gana, con frecuencia de manera significativa.
Desglose completo antes de decidir cualquier cosa.
Antes de listar, modelamos tu rendimiento neto completo: ISR (ambos métodos), honorarios de notario (típicamente 1–1.5% del precio de venta), comisión del agente y costos de cierre. Ves el número real antes de comprometerte a nada. Sin sorpresas en la mesa de cierre.
Ganancias en USD de vuelta a tu banco. Así funciona.
Las ganancias netas se transfieren en USD directamente a tu cuenta bancaria designada. Los bancos estadounidenses y canadienses manejan transferencias internacionales con revisión estándar de cumplimiento, no es un obstáculo, es un proceso. Tu CPA maneja los reportes transfronterizos. Te referimos con las personas correctas.
REQUISITOS LEGALES
Lo que las leyes antilavado de México requieren de ti.
La ley federal mexicana exige que toda transacción inmobiliaria documente el destino de los recursos de la venta. Aplica a todo vendedor, sin importar su nacionalidad. Tu notario y coordinador de cierre gestionan el proceso, pero necesitas saber qué documentos preparar con anticipación.
Un comprobante de transferencia que muestre claramente: nombre del banco, número de cuenta del emisor, número de cuenta del receptor y nombre completo del receptor. El notario debe poder rastrear el dinero del origen al destino sin vacíos.
No es un problema, pero requiere documentación adicional. Para un fideicomiso personal o familiar: documentos de constitución del fideicomiso, apostillados y traducidos al español por un traductor certificado. Para una LLC o corporación: acta constitutiva, constancia de buen estado y acuerdo operativo, también apostillados y traducidos. Si la entidad tiene más de un socio, cada uno debe ser identificado con copia de pasaporte y un formulario KYC.
Esa persona debe ser identificada formalmente. Deberás proporcionar copia de su pasaporte y completar un formulario de Conoce a tu Cliente (KYC) en su nombre. Esto aplica ya sea que el receptor sea una persona, un fideicomiso o una entidad corporativa.
¿ES ESTA CONVERSACIÓN PARA TI?
Esta conversación tiene sentido para un vendedor específico.
Es para ti si:
- Tienes propiedad en Puerto Vallarta o Riviera Nayarit
- Compraste hace 3 o más años y la plusvalía se ha movido a tu favor
- Tu comprador es estadounidense o canadiense, y un agente local no puede llegar a ellos
- Quieres entender el número neto real antes de decidir cualquier cosa
No es para ti si:
- Necesitas vender a precio de emergencia en los próximos 30 días
- Solo buscas una valuación para comparar con otros agentes
- Quieres que te digan lo que quieres escuchar en lugar de lo que muestran los datos
Los vendedores con quienes mejor trabajo son los que quieren información precisa, no estimaciones cómodas.
EL SIGUIENTE PASO
15 minutos. El precio real de tu propiedad hoy.
Sin compromiso de listado. Sin presión. Revisamos tu propiedad, tu posición de plusvalía y tu momento. Sales de la llamada con un panorama claro de cómo se ve una salida limpia, el número neto real, el plazo realista y si ahora es el momento correcto para ti.
O escríbele directamente a Kali: kali.tovar@cblacosta.com